روند بازار مسکن چه در دنیا و چه در ایران به پارامترهای بسیار زیادی بستگی دارد و از این رو پیش بینی قطعی برای آن امکان پذیر نمی باشد. در ایران و تعدادی دیگر از کشورها علاوه بر پارامترهای تاثیر گذار مشابه به سایر کشورها یکی از عوامل بسیار مهم، سرمایه ای بودن مسکن و تقاضا برای آن توسط سرمایه گذاران به عنوان یک دارایی قابل اعتماد است. علاوه بر این در ایران، بر خلاف بسیاری از کشورها، تعدد مالکیت مسکن و سایر املاک توسط یک فرد مسائل قانونی و مالیاتی برای وی به وجود نمی آورد. به عنوان نمونه می توان به کشور آمریکا اشاره نمود که تمایل به داشتن مالکیت بر چند ملک باعث می شود که شخص مجبور باشد برای جلوگیری از مشکلات حقوقی و مالیاتی به مشاوران این حوزه مراجعه نموده و شرکتی با مسئولیت محدود برای محافظت از اموال خود راه اندازی نماید، ضمن آنکه ضرایب تصاعدی مالیاتی به دارایی های وی تعلق می گیرد.
از این رو و با توجه به پارامترهای تاثیرگذار بر بازار املاک، همواره سرمایه گذاران و خانوارهای ایرانی دیدگاه مثبتی به این مقوله سرمایه گذاری داشته و به عنوان راهکاری برای اطمینان از آینده از آن استفاده نموده اند ولی آمارها و ارقام نشان می دهد که تزریق سرمایه به این بخش اقتصادی برای سال 1398 نسبت به سایر گزینه های سرمایه گذاری جذابیت چشمگیری نداشته باشد.
منطق این پیش بینی را در دو دیدگاه می توان ارائه کرد یکی دیدگاه علّی و دیگری دیدگاه شهودی.
نخست دیدگاه علّی: با کاهش شدید قدرت خرید مردم به دلیل تورم نقطه به نقطه بالای 40 درصد قدرت پس انداز مردم به شدت کاهش یافته و امکان سرمایه گذاری آحاد اقتصادی در امکان ارزان قیمت از بین رفته است و چون بازار املاک مثل زنجیری به هم متصل بوده و هر واحد اقتصادی با فروش ملک خود و افزودن پس انداز موجود خود به آن، توان خرید ملک گرانتر را خواهد داشت عملاً حلقه های زنجیر از هم جدا شده و فشار اقتصادی موجود بازار مسکن را در رکود خواهد برد.
دلیل دیگر اینکه قیمت تمام شده مسکن به علت افزایش قیمتها تورم بالایی را شاهد بوده و به دلیل رسوب املاک ساخته شده قبلی در بازار املاک هنوز فروشندگانی وجود دارند که با در نظر گرفتن حاشیه سود قابل قبول خود املاک موجود را در قیمت پایین تری به فروش برسانند، لذا سرمایه گذاری جدید از طرف سازندگان مسکن توجیه اقتصادی نخواهد داشت و روند عرضه به این بازار نیز کند خواهد شد.
دیدگاه شهودی: به دلیل روند قابل مشاهده در سال 97 از آمارهای رسمی خرید و فروش مسکن نیز می توان این جمع بندی را انجام داد که تعداد خریداران به شدت رو به کاهش است که به عنوان مثال می توان به آمار میانگین معاملات انجام شده در تهران در سالهای 1396 و 1397 اشاره نمود. این آمار نشان می دهد در سال 1396 میانگین معاملات ماهیانه در کلانشهر تهران در حدود 16 هزار واحد بوده که این عدد در سال 1397 به کمتر از 10 هزار واحد در ماه رسیده است که کاهش حدود 40 درصدی را نشان می دهد. اگر این روند کاهشی به حرکت خود ادامه دهد در سال 1398 به متوسط 6 هزار خواهد رسید و اگر حتی کاهش خود را متوقف کند نیز به نظر نمی رسد قادر به افزایش و رسیدن به اعداد قبلی باشد. لذا در حالت خوشبینانه پیش بینی می شود در حدود میانگین سال 1397 نوسان داشته باشد که با توجه به ارقام میانگین بلند مدت نشان از مشابهت با دوران رکود دارد.
لذا با در نظر گرفتن دلایل ارائه شده و شواهد موجود می توان پیش بینی نمود که بازار مسکن در سال 1398 دیگر جهشی را تجربه نخواهد کرد و به دلیل قیمت های بسیار بالاتر نسبت به سال های گذشته وارد دوره رکود خواهد شد و لذا نقدینگی موجود در کشور و به تبع آن تورم به بازارهای جایگزین مانند طلا، ارز و بورس منتقل خواهد گردید.
به چاپ رسیده در: روزنامه اصفهان امروز
نویسنده: دکتر بابک برومند
دکتری مديريت بازرگانی-بازاريابی دانشگاه اصفهان
دانش آموخته کارشناسی ارشد مهندسی سيستمهای اقتصادی–اجتماعی دانشگاه صنعتی شريف
تحلیل گر اقتصادی و مدرس دانشگاه