پیش بینی جهش یا رکود بازار مسکن در سال ۹۸

پیش بینی جهش یا رکود بازار مسکن در سال ۹۸

به چاپ رسیده در: روزنامه اصفهان امروز

دکتر بابک برومند

تحلیل گر اقتصادی و مدرس دانشگاه

 

روند بازار مسکن چه در دنیا  و چه در ایران به پارامترهای بسیار زیادی بستگی دارد و از این رو پیش بینی قطعی برای آن امکان پذیر نمی باشد. در ایران و تعدادی دیگر از کشورها علاوه بر پارامترهای تاثیر گذار مشابه به سایر کشورها یکی از عوامل بسیار مهم، سرمایه ای بودن مسکن و تقاضا برای آن توسط سرمایه گذاران به عنوان یک دارایی قابل اعتماد است. علاوه بر این در ایران، بر خلاف بسیاری از کشورها، تعدد مالکیت مسکن و سایر املاک توسط یک فرد مسائل قانونی و مالیاتی برای وی به وجود نمی آورد. به عنوان نمونه می توان به کشور آمریکا اشاره نمود که تمایل به داشتن مالکیت بر چند ملک باعث می شود که شخص مجبور باشد برای جلوگیری از مشکلات حقوقی و مالیاتی به مشاوران این حوزه مراجعه نموده و شرکتی با مسئولیت محدود برای محافظت از اموال خود راه اندازی نماید، ضمن آنکه ضرایب تصاعدی مالیاتی به دارایی های وی تعلق می گیرد.

از این رو و با توجه به پارامترهای تاثیرگذار بر بازار املاک، همواره سرمایه گذاران و خانوارهای ایرانی دیدگاه مثبتی به این مقوله سرمایه گذاری داشته و به عنوان راهکاری برای اطمینان از آینده از آن استفاده نموده اند ولی آمارها و ارقام نشان می دهد که تزریق سرمایه به این بخش اقتصادی برای سال ۱۳۹۸ نسبت به سایر گزینه های سرمایه گذاری جذابیت چشمگیری نداشته باشد.

منطق این پیش بینی را در دو دیدگاه می توان ارائه کرد یکی دیدگاه علّی و دیگری دیدگاه شهودی.

نخست دیدگاه علّی: با کاهش شدید قدرت خرید مردم به دلیل تورم نقطه به نقطه بالای ۴۰ درصد قدرت پس انداز مردم به شدت کاهش یافته و امکان سرمایه گذاری آحاد اقتصادی در امکان ارزان قیمت از بین رفته است و چون بازار املاک مثل زنجیری به هم متصل بوده و هر واحد اقتصادی با فروش ملک خود و افزودن پس انداز موجود خود به آن، توان خرید ملک گرانتر را خواهد داشت عملاً حلقه های زنجیر از هم جدا شده و فشار اقتصادی موجود بازار مسکن را در رکود خواهد برد.

دلیل دیگر اینکه قیمت تمام شده مسکن به علت افزایش قیمتها تورم بالایی را شاهد بوده و به دلیل رسوب املاک ساخته شده قبلی در بازار املاک هنوز فروشندگانی وجود دارند که با در نظر گرفتن حاشیه سود قابل قبول خود املاک موجود را در قیمت پایین تری به فروش برسانند، لذا سرمایه گذاری جدید از طرف سازندگان مسکن توجیه اقتصادی نخواهد داشت و روند عرضه به این بازار نیز کند خواهد شد.

دیدگاه شهودی: به دلیل روند قابل مشاهده در سال ۹۷ از آمارهای رسمی خرید و فروش مسکن نیز می توان این جمع بندی را انجام داد که تعداد خریداران به شدت رو به کاهش است که به عنوان مثال می توان به آمار میانگین معاملات انجام شده در تهران در سالهای ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ اشاره نمود. این آمار نشان می دهد در سال ۱۳۹۶ میانگین معاملات ماهیانه در کلانشهر تهران در حدود ۱۶ هزار واحد بوده که این عدد در سال ۱۳۹۷ به کمتر از ۱۰ هزار واحد در ماه رسیده است که کاهش حدود ۴۰ درصدی را نشان می دهد. اگر این روند کاهشی به حرکت خود ادامه دهد در سال ۱۳۹۸ به متوسط ۶ هزار خواهد رسید و اگر حتی کاهش خود را متوقف کند نیز به نظر نمی رسد قادر به افزایش و رسیدن به اعداد قبلی باشد. لذا در حالت خوشبینانه پیش بینی می شود در حدود میانگین سال ۱۳۹۷ نوسان داشته باشد که با توجه به ارقام میانگین بلند مدت نشان از مشابهت با دوران رکود دارد.

لذا با در نظر گرفتن دلایل ارائه شده  و شواهد موجود می توان پیش بینی نمود که بازار مسکن در سال ۱۳۹۸ دیگر جهشی را تجربه نخواهد کرد و به دلیل قیمت های بسیار بالاتر نسبت به سال های گذشته وارد دوره رکود خواهد شد و لذا نقدینگی  موجود در کشور و به تبع آن تورم به بازارهای جایگزین مانند طلا، ارز و بورس منتقل خواهد گردید.

لینک مقاله:

http://esfahanemrooz.ir/72622-%D8%B1%D9%88%D8%B2%D9%86%D8%A7%D9%85%D9%87-%D8%A7%D8%B5%D9%81%D9%87%D8%A7%D9%86-%D8%A7%D9%85%D8%B1%D9%88%D8%B2-13980209.html